Kupno mieszkania z partnerem bez ślubu – jak się zabezpieczyć?

osiedle przyjazne rodzinie

12 lis Kupno mieszkania z partnerem bez ślubu – jak się zabezpieczyć?

Posted at 14:44h in Bez kategorii by

Para bez ślubu, która kupuje mieszkanie, musi sama zadbać o to, co małżonkom daje prawo z automatu. Nie ma wspólności majątkowej, nie ma ustawowego dziedziczenia po partnerze, a przy rozstaniu nie ma podziału majątku jak po rozwodzie.

Dobra wiadomość: wszystkie najważniejsze ryzyka da się zabezpieczyć kilkoma decyzjami podjętymi przed wizytą u notariusza i krótko po niej. Poniżej omawiamy je krok po kroku, z odwołaniem do konkretnych przepisów.

Krok 1: wpiszcie do aktu notarialnego udziały, które odpowiadają wkładom

Para bez ślubu kupuje mieszkanie na współwłasność ułamkową. Każde z was ma określony udział, np. 1/2, 60/100 albo 70/100. Jeśli akt notarialny nie określa udziałów, prawo domniemywa, że są równe (art. 197 Kodeksu cywilnego).

Dlatego, gdy jedno z was wnosi więcej – np. większy wkład własny ze sprzedaży swojego mieszkania albo z darowizny od rodziców – warto, żeby udziały to odzwierciedlały. Przykład: mieszkanie za 700 000 zł, ona wnosi 150 000 zł wkładu, on 50 000 zł, a resztę (500 000 zł) spłacacie wspólnie kredytem po połowie. Udziały proporcjonalne do wkładu to 400/700 dla niej i 300/700 dla niego, czyli ok. 57% i 43%.

Co daje współwłasność ułamkowa:

  • Swobodę w rozporządzaniu udziałem. Każdy z was może sprzedać lub podarować swój udział bez zgody drugiego (art. 198 k.c.). To ryzyko, które warto ograniczyć umową – o tym w kroku 3.
  • Zgodę obojga na sprzedaż całego mieszkania. Zbycie całej nieruchomości, obciążenie jej hipoteką czy inne czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.).
  • Prawo każdego do korzystania z całego mieszkania w zakresie, który da się pogodzić z prawami drugiej osoby (art. 206 k.c.).

Uwaga na wpis „wspólnie” bez udziałów. Notariusz zapyta o proporcje – to dobry moment, żeby je świadomie ustalić. Udziały można później zmienić, ale wymaga to kolejnego aktu notarialnego i może oznaczać podatek od darowizny w III grupie podatkowej.

Krok 2: zrozumcie, jak działa wspólny kredyt

Bank niemal zawsze udziela kredytu obojgu partnerom jako dłużnikom solidarnym. Oznacza to, że bank może żądać całej raty od każdego z was, niezależnie od tego, jakie macie udziały w mieszkaniu (art. 366 k.c.). Udziały w własności i odpowiedzialność za kredyt to dwie różne sprawy.

Rozliczenia między wami. Jeśli jedno z was zapłaci więcej niż swoją część, może żądać zwrotu od drugiego (art. 376 k.c.). Gdy nie ustaliliście inaczej, przyjmuje się, że odpowiadacie w równych częściach. Dlatego warto spisać, kto i w jakiej proporcji spłaca raty.

Podatki przy spłacie rat. Według interpretacji podatkowych opłacenie wspólnej raty przez jednego z kredytobiorców to spłata własnego długu, a nie darowizna dla partnera. Problem może się pojawić, gdy płacący świadomie zrzeka się zwrotu nadpłaty – wtedy fiskus może uznać to za darowiznę w III grupie podatkowej.

Co się dzieje po rozstaniu. Bank nie zwolni jednego z partnerów z kredytu tylko dlatego, że się rozstaliście. Zwolnienie współkredytobiorcy wymaga zgody banku, a ten zwykle sprawdza, czy osoba przejmująca kredyt ma wystarczającą zdolność kredytową.

Ubezpieczenie na życie. Rozważcie polisę na życie z sumą pokrywającą kredyt, ze wskazaniem partnera jako uposażonego. Świadczenie z ubezpieczenia na życie dla wskazanej osoby nie wchodzi do spadku (art. 831 § 3 k.c.), co jest ważne dla par bez ślubu (więcej w kroku 5).

Krok 3: spiszcie umowę współwłaścicieli

Najważniejsze zabezpieczenie dla par bez ślubu to umowa między współwłaścicielami, najlepiej zawarta u notariusza razem z aktem kupna. Warto ustalić w niej trzy rzeczy – dwie pierwsze, oparte wprost na Kodeksie cywilnym, mogą wiązać także przyszłego nabywcę udziału.

  1. Sposób korzystania z mieszkania i zarząd (art. 206 i 207 k.c.) – kto płaci czynsz, media i raty, w jakich proporcjach, kto może zostać w mieszkaniu po rozstaniu i na jak długo, czy wolno je wynająć.
  2. Wyłączenie prawa do żądania zniesienia współwłasności – maksymalnie na 5 lat. W ostatnim roku przed upływem terminu można je przedłużyć o kolejne 5 lat, a przedłużenie da się powtarzać (art. 210 § 1 k.c.). Chroni to przed sytuacją, w której partner nagle wnosi do sądu o podział mieszkania.
  3. Zasady rozstania – np. prawo pierwszeństwa odkupu udziału przez drugiego partnera, sposób wyceny (rzeczoznawca), termin spłaty i to, kto przejmuje kredyt.

Dlaczego u notariusza. Ustalenia dotyczące zarządu, korzystania z rzeczy i wyłączenia zniesienia współwłasności wiążą nabywcę udziału, jeśli o nich wiedział albo mógł się z łatwością dowiedzieć (art. 221 k.c.). Ujawnienie ich w księdze wieczystej sprawia, że każdy nabywca może się o nich dowiedzieć.

Prawo pierwokupu. Możecie też ustanowić umowne prawo pierwokupu udziału. Jeśli jedno z was zechce sprzedać swój udział komuś z zewnątrz, drugie będzie mogło kupić go na tych samych warunkach.

Krok 4: wiedzcie, co się stanie, gdy się rozstaniecie

Po rozstaniu każde z was może żądać zniesienia współwłasności, chyba że wyłączyliście to umową (art. 210 § 1 k.c.). Najszybciej i najtaniej jest dogadać się i podpisać umowę u notariusza. Gdy porozumienia nie ma, decyduje sąd.

Sąd może znieść współwłasność mieszkania na dwa sposoby (art. 211 i 212 k.c.):

  • przyznać mieszkanie jednemu z was ze spłatą na rzecz drugiego – sąd może rozłożyć spłatę na raty, ale łączny termin nie może przekroczyć 10 lat;
  • zarządzić sprzedaż mieszkania według przepisów o postępowaniu egzekucyjnym i podzielić pieniądze według udziałów – zwykle najgorsze finansowo rozwiązanie dla obu stron.

Podział fizyczny, czyli wydzielenie dwóch lokali, w przypadku typowego mieszkania w bloku zwykle nie wchodzi w grę.

Rozliczenie wkładów i wydatków. W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozlicza też nakłady na mieszkanie, np. raty czy remont opłacone przez jedno z was ponad jego udział. Trudniejsze są pieniądze przekazane partnerowi poza mieszkaniem – tu sądy zwykle sięgają po przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i 410 k.c.), ale orzecznictwo nie jest jednolite. W 2025 roku Sąd Najwyższy umorzył postępowanie w sprawie pytania prawnego o zasady takich rozliczeń (III CZP 1/25), więc kwestia nadal pozostaje otwarta. Najlepszą ochroną są potwierdzenia przelewów z opisem i pisemne ustalenia.

Podatek przy sprzedaży lub spłacie. Jeśli zbywacie mieszkanie lub udział przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym je kupiliście, dochód może podlegać 19% podatkowi PIT. Przed podpisaniem umowy warto to sprawdzić z doradcą podatkowym.

Krok 5: zabezpieczcie się na wypadek śmierci partnera

Partner bez ślubu nie dziedziczy z ustawy – nie ma go w kręgu spadkobierców określonym w art. 931 i następnych Kodeksu cywilnego. Bez testamentu udział zmarłego w mieszkaniu przypadnie jego dzieciom, rodzicom lub rodzeństwu, którzy staną się współwłaścicielami mieszkania razem z partnerem.

Testament – najlepiej notarialny z zapisem windykacyjnym. W testamencie możecie powołać się nawzajem do spadku. Zapis windykacyjny (art. 981¹ k.c.), możliwy tylko w testamencie notarialnym, sprawia, że udział w mieszkaniu przechodzi na partnera bezpośrednio z chwilą otwarcia spadku. To rozwiązanie warto omówić z notariuszem przy okazji aktu kupna.

Zachowek. Nawet z testamentem dzieci, rodzice lub małżonek zmarłego mogą żądać od partnera zachowku. Wynosi on połowę udziału, który przypadłby im z ustawy, a dwie trzecie, jeśli uprawniony jest małoletni albo trwale niezdolny do pracy (art. 991 k.c.). Warto mieć na to oszczędności albo polisę na życie.

Podatek od spadku. Partner należy do III grupy podatkowej, więc nie przysługuje mu zwolnienie, z którego korzysta najbliższa rodzina. W 2026 roku kwota wolna w III grupie wynosi 5733 zł, a stawki 12–20%.

Wartość nadwyżki ponad kwotę wolnąPodatek
do 11 833 zł12%
11 833 – 23 665 zł1420 zł + 16% nadwyżki ponad 11 833 zł
powyżej 23 665 zł3313,20 zł + 20% nadwyżki ponad 23 665 zł

Przykład: udział wart 350 000 zł oznacza podatek około 67 400 zł. Dlatego dla wielu par lepszym rozwiązaniem okazuje się ślub albo polisa, która pokryje podatek i zachowek.

Kredyt po śmierci partnera. Dług zmarłego przechodzi na jego spadkobierców, ale partner jako dłużnik solidarny nadal odpowiada wobec banku za całą kwotę. Polisa na życie powiązana z kredytem chroni przed sytuacją, w której jedna osoba musi sama spłacać całe zadłużenie.

Co z ustawą o statusie osoby najbliższej?

Ustawa o statusie osoby najbliższej w związku i umowie o wspólnym pożyciu nie weszła w życie. Na dzień publikacji tego artykułu pary bez ślubu nadal muszą zabezpieczać się umowami, testamentem i ubezpieczeniem.

  • 29 maja 2026 – Sejm uchwalił ustawę.
  • 25 czerwca 2026 – Senat przyjął ją bez poprawek.
  • 17 lipca 2026 – Prezydent skierował ustawę do ponownego rozpatrzenia (weto).
  • 17 września 2026 – Sejm nie odrzucił weta: za było 232 posłów, przy wymaganych 259 głosach.

Ustawa przewidywała umowę zawieraną u notariusza i rejestrowaną w urzędzie stanu cywilnego, m.in. w sprawach majątkowych, prawa do mieszkania, dostępu do informacji medycznej i pochówku. Jeśli w przyszłości pojawi się nowy projekt, zaktualizujemy ten artykuł.

Checklista przed podpisaniem aktu notarialnego

  • Policzcie wkłady obojga i ustalcie udziały w mieszkaniu.
  • Poproście notariusza o wpisanie udziałów do aktu.
  • Spiszcie u notariusza umowę o zarządzie i korzystaniu z mieszkania.
  • Rozważcie wyłączenie zniesienia współwłasności na 5 lat i prawo pierwokupu udziału.
  • Ustalcie na piśmie, kto i w jakiej proporcji spłaca kredyt i opłaty.
  • Płaćcie przelewami z opisem, np. „rata kredytu – moja część”.
  • Sporządźcie testamenty notarialne, najlepiej z zapisem windykacyjnym.
  • Wykupcie polisę na życie ze wskazaniem partnera jako uposażonego.
  • Udzielcie sobie pełnomocnictw, np. do kontaktu z bankiem i do dokumentacji medycznej.

Przy zakupie mieszkania od dewelopera ustalenia z partnerem warto zrobić jeszcze przed umową deweloperską, bo już w niej wpisuje się kupujących. Zobacz aktualne inwestycje Bud-Rim lub skontaktuj się z nami – pomożemy przejść przez cały proces zakupu.

Najczęstsze pytania

Czy mieszkanie kupione razem bez ślubu należy do obojga? Tak, jeśli oboje jesteście wpisani do aktu notarialnego jako kupujący. Powstaje wtedy współwłasność ułamkowa, a jeśli akt nie określa udziałów, przyjmuje się, że są równe.

Czy można mieć nierówne udziały, ale wspólny kredyt? Tak. Udziały w mieszkaniu i odpowiedzialność wobec banku to dwie odrębne sprawy. Bank może żądać całej raty od każdego kredytobiorcy, a rozliczenia między wami zależą od waszych ustaleń.

Co się stanie z mieszkaniem, gdy partner umrze bez testamentu? Jego udział odziedziczą ustawowi spadkobiercy, np. dzieci lub rodzice, i to oni staną się współwłaścicielami razem z tobą. Partner bez ślubu nie dziedziczy z ustawy.

Czy partner zapłaci podatek od spadku? Tak, partner jest w III grupie podatkowej. Kwota wolna wynosi 5733 zł, a nadwyżka jest opodatkowana stawkami od 12 do 20%.

Czy partner może sprzedać swój udział bez mojej zgody? Tak, każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem. Można się przed tym zabezpieczyć umownym prawem pierwokupu i umową o sposobie korzystania z mieszkania.

Czy jest ustawa o związkach nieformalnych? Nie. Ustawa o statusie osoby najbliższej została zawetowana, a we wrześniu 2026 roku Sejm nie odrzucił weta.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej. Przed zakupem warto omówić swoją sytuację z notariuszem lub prawnikiem.

Źródła